Ein Mietkaufvertrag kann eine Win-Win-Situation für Käufer und Verkäufer sein … aber nur, wenn Sie genau wissen, was Sie unterschrieben haben. Lesen Sie, wie ich einen Teil eines Mietkaufvertrags entsprechend meiner eigenen Stressbewältigung zugeschnitten habe und welche Fallstricke es zu vermeiden gilt.

Die Grundlagen verstehen: Was ist Ihr Rad?

Wenn Sie neu im Immobiliengeschäft sind, kann der Begriff “Mietkauf” ziemlich irreführend sein. Er bedeutet, dass Sie ein Haus mieten und es später kaufen. Das ist nur die halbe Wahrheit: Ein Mietkaufvertrag lässt sich in zwei Teile zerlegen: Miete und Kaufoption. Genauer gesagt, erwerben Sie eigentlich ein “Rad”, um jetzt ein Haus zu mieten, mit dem exklusiven Recht, es irgendwann in der Zukunft zu einem festen Preis zu kaufen (es besteht keine Kaufpflicht).

Nun scheint ein Mietkaufvertrag für den Kunden eine gute Idee zu sein … er erhält einen Wohnort und sichert sich das exklusive Recht, in der Zukunft zu kaufen. Natürlich gibt es im Immobiliengeschäft kein kostenloses Mittagessen, und der Käufer muss für diese Privilegien und Vorteile eine zusätzliche Gebühr zahlen … in Form einer zusätzlichen Miete (Mietprämie) und eines Pauschalbetrags für die Kaufoption (die Opportunitätskosten). Keine Sorge, wir werden diese Kosten weiter unten genauer beleuchten.

Beaufragen Sie denselben Auftragnehmer, der sich hauptsächlich auf die Kaufoption konzentriert und oft nur einen groben Mietvertrag entwirft. Deshalb müssen Sie ihn mit einem separaten Mietvertrag kombinieren, um genaue Informationen über die Miete zu erhalten.

Die Kaufmöglichkeit: Wie lange und wie viel?

Wie bei einem normalen Verkauf müssen sich Käufer und Verkäufer zunächst auf einen Verkaufspreis einigen. Sobald die Verhandlungen abgeschlossen sind und der Mietvertrag in seiner endgültigen Form unterzeichnet ist, bleibt der Preis bis zu dem Zeitpunkt festgelegt, an dem der Käufer die Kaufoption ausübt. Diese Option hat oft eine Laufzeit von ein bis drei Jahren, was auch der Mietdauer entspricht.

Nehmen wir an, wir haben einen Mietkaufvertrag mit einem Verkaufspreis von 500.000 US-Dollar und einer zweijährigen Optionsfrist für das Haus. Was passiert, ist, dass der Käufer das Haus zunächst zwei Jahre mieten muss und innerhalb dieser zwei Jahre (oder bis zu weiteren zwei Jahren, je nach Vereinbarung) das Haus für 500.000 US-Dollar kaufen muss (unabhängig davon, ob die Hauspreise in diesen zwei Jahren gestiegen oder gefallen sind).

Natürlich muss der Käufer einen Preis zahlen, um diese Möglichkeit zu genießen … die meisten Leute nennen es eine Option, während Steueranwälte es eher als eine Alternative zum Mietvertrag betrachten. Wie auch immer, es ist dasselbe, und was mehr zählt, ist, wie viel es kosten wird. Die Optionsgebühr sollte klarerweise zwischen 1 und 5 % des Verkaufspreises liegen.

Wenn der Käufer beschließt, seine Kaufoption auszuüben, wird die Optionsgebühr angerechnet. Wenn die Option nicht ausgeübt wird und der Deal scheitert, behält der Verkäufer die Optionsgebühr als Trostpreis. In beiden Fällen ist die Optionsgebühr nicht erstattungsfähig.